2024년 한국의 부동산 예상 두둥

2024년 한국의 부동산 예상 두둥

2023년 11월 셋째 주, 전국 아파트값 상승세가 한풀 꺾였다. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트가격 동향에 따르면, 11월 셋째 주 전국 아파트 매매가격지수 변동률은 0.00로 보합을 기록했다. 이는 19주 연속 상승세를 이어오다. 처음으로 보합을 기록한 것입니다. 전국 아파트값 상승세가 꺾인 데에는 여러 가지 요인이 작용한 것으로 분석됩니다. 우선, 고금리 기조가 이어지면서 대출 부담이 커진 것이 영향을 미친 것으로 보입니다. 한국은행은 올해 5월부터 기준금리를 5차례 인상해 2.25까지 올렸습니다.

이는 2008년 글로벌 금융위기 이후 최고 수준입니다. 또한, 정부의 부동산 규제 강화도 아파트값 상승세를 억제하는 데 기여했다. 정부는 지난 2월부터 주택담보대출비율LTV 상한을 9억원 이하 주택에만 70까지 적용하고, 9억원 초과 주택에는 50까지 적용하고 있습니다.

지역별 격차의 심화

서울 vs 지방 격차 증가 서울 내부에서조차 강남 3구 등 특정 인기 지역의 아파트 가격이 다른 지역보다. 훨씬 빠르게 오르고 있으며, 서울의 아파트 가격 상승에도 불구하고 지방의 집값 상승세가 지속적으로 부진하다는 분석이 있습니다. 지방 부동산의 도전 지방의 경우 차익 기대심리 저하와 미분양 등의 복합적인 요인으로 인해 지역별 아파트 가격 격차가 더욱 심화되고 있습니다.

양극화를 넘어선 초양극화 현상

초양극화 흐름 현재 부동산 시장은 쉬운 가격 양극화를 넘어 초양극화라는 새로운 국면에 진입하고 있는 것으로 분석됩니다. 지역별, 주택 유형별 선호 격차가 커져 가면서 아파트 내에서도 초고가 vs 일반 아파트의 심화가 뚜렷해지고 있습니다. 지니계수 상승 아파트 지니계수 상승은 전국적인 아파트 가격 격차의 확대를 의미하며, 부동산 시장 내 불평등도가 커지고 있음을 나타내는 지표입니다.

실거래가 반영 여부 차이

부동산원은 문재인 정권 때부터 집주인 호가가 아닌 시장에서 거래 가능한 금액이 진정한 시세라며 실거래가 반영 비율을 높였습니다. 심지어 34주 전에 팔린 거래가도 금주에 거래 신고가 이뤄지면 적정성 여부를 거쳐 그 주의 주간 시세 동향에 반영합니다. 이에 비해 KB나 R114도 실거래가를 시세에 반영하지만 부동산원보다는 소극적입니다. 올해 들어 급매물 거래가 많습니다.보니 중개업소에서 이를 정상적인 거래 가격으로 보지 않아 시세에 참고하지 않았을 가능성이 큽니다.

특히 KB시세는 대출과 직결되는데, 가격 변동이 큰 급매물 거래가를 시세에 반영하면 대출액이 들쭉날쭉해지는 문제가 발생해 실거래가를 보수적으로 판단합니다. 결과적으로 조사 표본 수가 적고 실거래가 반영 비중이 큰 부동산원의 시세가 상대적으로 가격 민감도가 커지는 것입니다.

조사방법 차이

부동산원은 시세 조사원이 마치 공시가격 조사를 하듯 해당 평형의 매물, 거래가격, 호가 등을 직접 조사하고 판단해 적정 가격을 입력합니다. KB R114는 모니터링 중개업소가 입력한 금액을 토대로 조사원의 점검 과정을 거쳐 시세를 확정합니다. 이렇게 해서 서울 아파트값은 부동산원은 시세 조사원, KB나 R114는 중개업소의 주관이 많이 개입할 수 있는 구조인 것입니다.

하반기 16만 가구 입주 예정

6월부터 많은 입주 물량이 기다리고 있습니다. 공급이 많은 지역은 추가적인 전세 하락이 있을 수 있다는 전망입니다. 신축아파트 주변의 건조 아파트의 역전세, 깡통전세를 더욱 심화될 수 있는 상황입니다. 6월 전국 입주물량은 3만 1417가구입니다. 작년의 2배 수준입니다. 하반기 전체 입주 물랴은 16만 가구입니다. 이들 신축 아파트 주변의 매물 소화가 잘 될지 지켜봐야할 듯합니다. 6월 입주물량 중 수도권은 2만 2912가구입니다.

6월 입주물량 수도권에서 인천의 입주 물량이 가장 많은데요, 1만 708가구입니다. 경기도는 6371가구입니다. 지방은 대구 2756가구, 경북 1630가구, 부산 1469가구 입니다.

조금 더 내릴 가능성

지난 25일, 독일에서 열린 세계교통포럼에 참석한 국토교통부 장관의 발언은 선호지역은 더 떨어지기 힘들고, 전국 평균으로는 더 내릴 가능성이 있다고 했습니다. 최근 서울과 수도권 인기지역의 아파트 가격이 반등하고 있는 시점에 나온 발언이라 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 원희룡 장관은 금리효과의 지속으로 종합적인 반등세로 돌아섰다고 말하기는 어렵다라고 말하며, 21년 말부터 꺽이기 시작한 아파트값은 20에서 30 정도 떨어졌고, 체감으로는 50 정도 떨어졌다고 평가했습니다.

임차인 분들은 거주하고 있는 집의 상황을 확인해보고, 투자하려고 기다리는 분들은 바닥을 잡기보다는 바닥을 찍고 반등하는 것을 충분히 확인하고 투자를 하는 것이 안전할 듯합니다. 저도 얼마전에 본 아파트가 1억원이 떨어졌다고 연락을 받았지만, 상황을 좀 더 지켜보기로 했습니다.

자주 묻는 질문