오피스텔 투자 수익률 계산하는 방법

오피스텔 투자 수익률 계산하는 방법

취득세란?주택 구입시 내는 세금 세금에 따라 다주택자가 되려면 전략이 달라진다고 합니다. 6억 이하 주택 1, 조정대상은 2주택부터 8 일시적 2주택이라 함은 2년내에 팔아야 함, 조정대상지역 외 지역은 2주택 까지 13입니다. 3주택 부터는 8입니다. 8라고 하면 아파트가 2억 짜리면 1600만원이 취득세로 나가는 것입니다. 취득세, 재산세, 양도세 제외된 이득이 있어야하므로 취득세를 적게 낼 수록 이득 날 확률이 높은 것이죠. 2억 짜리 아파트가 1600 오르기가 쉽지는 않기 때문에 사실 1600 올라도 이득이 0원이기 때문에 훨씬 많이 올라야함 계산을 잘 해서 구매하도록 합니다.

제가 현재 읽고 있는 책에서는 이런 취득세 때문에 구매하는데 순서가 있다고 합니다.

재산세를 낼 때 재산세만 내는 것이 아닙니다. 재산세와 같이 지방교육세, 재산세 도시지역분을 내고, 건물 혹은 주택인 경우 지역자원시설세도 같이 낸다. 재산세는 과세표준에 세율을 곱하여 계산됩니다. 재산세 과세표준 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정됩니다. 시가표준액은 지방세법 제4조 제1항 및 제2항에 따른 것인데, 흔히 이야기하는 공시가격이라고 보시면 됩니다. 토지 과세표준 면적 X 면적 당 개별공시지가 X 공정시장가액비율 건축물 과세표준 면적 X 면적 당 시가표준액 X 공정시장가액비율 주택 과세표준 주택공시가격 X 공정시장가액비율 시가표준액공시지가, 공시가격 찾는 방법은 다른 글에서 설명합니다.

주거용 오피스텔 소유 시 중과되는 경우

주거용 오피스텔을 갖고 있는 상태에서 다른 주택을 취득하게 되면, 오피스텔이 주택 수에 포함되며, 주택에 관하여 취득세가 부과될 수 있습니다. 주거용 오피스텔 1채를 보유한 상태에서 조정대상지역 아파트를 매수할 시 8의 취득세가 중과됩니다.

단, 2024년 1월 10일 ~ 2025년 12월 31일까지 전용 60m 2 이하 수도권 6억, 지방 3억 이하 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택을 취득하게 된다면 신규 오피스텔의 취득세율은 1~3%가 적용됩니다.

종합부동산세

오피스텔을 상업용으로 활용하는 경우 토지에 대한 종합부동산세를 낸다. 재산세 납부할 때 분리과세대상으로 분류된 토지는 종합부동산세 과세 대상이 아니고, 건축물도 종합부동산세 과세 대상이 아닙니다. 오피스텔을 주거용으로 활용하는 경우 주택에 대한 종합부동산세를 낸다. 종합부동산세 과세표준은 공시가시가표준액에서 일정한 금액을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱하여 산정합니다. 먼저, 공정시장가액비율은 2023년 현재 95입니다.

공시가는 법인이 가진 모든 재산을 합산한 개념입니다. 오피스텔이 상업용인 경우 법인이 가진 모든 토지의 공시가를 합산한 것이고, 주거용인 경우 모든 주택의 공시가를 합산한 금액입니다. 공제액은 자산이 무엇인지에 따라 다릅니다.

임대소득에 대한 법인세

임대를 통해 발생되는 소득은 법인세 과세 대상 소득에 포함됩니다. 법인세법에 따라 계산한 과세표준이 2억원 이하인 경우 9, 2억원 초과 200억원 이하인 경우 19, 200억원 초과 3천억원 이하인 경우 21, 3천억원 초과인 경우 24의 세율이 적용됩니다. 임대주택으로 등록한 경우 법인세 감면 제96조소형주택 임대사업자에 대한 세금공제 대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택이하 이 조에서 임대주택이라 한다을 1호 이상 임대하는 경우 2025년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면합니다.

오피스텔 수익률 계산방법

오피스텔 수익률 계산방법은 매우 간단합니다. 1년 치 월세금액을 오피스텔 매입 시 들어간 현실 투자금액으로 나눈 비율이 수익률입니다. 따라서 현실 투자금액이 적게 들어더해 질수록 높은 수익률을 얻을 수 있습니다. 계산공식은 아래와 같습니다. 월수익 x 12 투자금 x 100 수익률 여기에서 월수익이라는 것은 월세에서 대출 이자를 제외한 금액을 말합니다. 예를들어 거래 가격 1억 원의 오피스텔을 대출 없이 매입하여 보증금 500만 원 월세 50만 원으로 임대 거래 계약사항을 했다면 50만 원 x12 투자금 1억 보증금 500만 원x100의 계산결과인 6.3가 수익률이 됩니다.

만약 거래 가격 1억원의 오피스텔을 연이율 4로 매매가의 50를 대출받아 투자하였다면 월이자는 167,000원이 됩니다. 50만 원 167,000원 x 12 투자금 5000만 원 보증금 500만 원 x 100의 계산결과인 8.8가 수익률이 됩니다.

자주 묻는 질문